Miércoles, 20. Agosto 2014
Preguntas Frecuentes PDF Imprimir E-mail
Viernes, 26 de Febrero de 2010 16:57

¿Cuál es el primer paso que se debe dar al negociar una vivienda?

Comprador y vendedor deben levantar una promesa de compraventa y autenticarla en cualquier notaría. En la promesa deben quedar definidos los términos de la negociación, tales como el valor del inmueble, los linderos, la dirección, forma, tiempo de pago y penalidad en caso de se rompa el trato.

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¿Ya negociado el apartamento, qué pasos se deben hacer para legalizar la posesión del bien?

Comprador y vendedor deben dirigirse a una notaría y presentar los siguientes documentos para elaborar la nueva escritura:

  • Certificado de tradición actualizado no mayor a 30 días. (Si es vivienda usada). Este último vale $7.000.
  • Fotocopia de las cédulas de ambas personas.
  • Promesa de compraventa autenticada con sus firmas.
  • Paz y salvo de valorización e impuesto predial actualizado de la vivienda.
  • La escritura vigente del inmueble objeto de la negociación.

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¿Si la escritura sale con errores qué sucede?

Se aconseja leer bien la escritura antes de firmar. Cualquier error, ya sea en la identidad, apellidos, nombres y otros datos claves, dará lugar a otra escritura para corregirlos.

En total la notaría expide cuatro copias. Por consiguiente, deberán pagarse nuevamente las copias simples y auténticas del documento si los datos que se suministraron son errados.

Recuerde que una vez expedida la escritura pública con sus copias usted tiene un plazo de dos meses para gestionar su validez jurídica ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Para recordar

En las viviendas de interés social, es decir, aquellas por debajo de los $45 millones, hay una tarifa especial para efectos de registro. La misma se registra por el 50% de su valor y sobre el mismo se liquida una tarifa del 5 por mil que debe pagar el nuevo propietario.

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¿Cuáles son los costos de esos trámites?

Para el caso de una  venta de $200 millones se deberán pagar:

Derechos Notariales: Aquí la tarifa a liquidar es del 5 por mil. 0,5%, esto es  $1’000.000  Este costo puede dividirse por mitades el comprador y el vendedor o lo que hayan acordado ambas partes. A veces quien compra asume la totalidad de este pago.

Los valores adicionales  que puedan liquidar corresponden a gastos de escrituración, copias auténticas y simples, IVA, más contribuciones al fondo de notariado y registro, entre otros.

Para recordar

En caso de vivienda usada,  el vendedor le corresponde cancelar una tarifa del 1% del valor de inmueble por concepto del impuesto de retención en la fuente. Es decir, $2’000.000. El comprador no paga este tributo.

Cumplido este trámite se entra a elaborar la escritura del inmueble para el nuevo o nuevos dueños. La notaría entrega la nueva escritura en un término de ocho a diez días para que las partes la firmen.

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¿Luego de la escrituración, cuál es el siguiente trámite?

Con la escritura debidamente perfeccionada, el comprador del inmueble deberá dirigirse con una de las copias auténticas a la oficina de registro de su localidad y tramitar la boleta fiscal y pagar el impuesto de registro o beneficencia.

Derechos de registro

Por concepto de boleta fiscal se debe pagar el 1% del valor del inmueble, suma que paga el comprador del inmueble.
Por concepto de gastos de registro se cancela el 0,5% del valor de la venta.

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¿Cumplida esta última gestión cómo se inscribe el inmueble a nombre del nuevo propietario?

Con otra copia de la escritura y la boleta fiscal debidamente cancelada el comprador deberá acudir a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de su ciudad, y radicar la inscripción definitiva del inmueble.

Se recomienda pagar $7.000 adicionales por un certificado de tradición o de libertad actualizado para confirmar que el proceso llegue a feliz término. La persona que vende el inmueble no paga este tipo de derechos. Después de ocho días se debe reclamar el documento definitivo de registro.

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¿Cuando la vivienda es sujeta de una hipoteca qué derechos deben pagarse?

Se deben pagar todos los derechos notariales, de escrituración y de boleta fiscal en los porcentajes anteriormente citados sobre el valor de la hipoteca.

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¿Cuándo soy propietario?

Una vez adelantada la diligencia de inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de su municipio, queda finiquitado todo el proceso legal o de posesión y propiedad sobre una casa, lote, bodega, apartamento o finca.

Cuando se expide el certificado de tradición actualizado, la persona o personas allí inscritas serán las nuevas dueñas del inmueble con sus respectivas aclaraciones, como por ejemplo si la casa fue vendida con hipoteca, bajo un patrimonio de familia o se produjo el levantamiento de una hipoteca, etc.

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¿En el ejemplo del apartamento por $200 millones, de cuánto dinero se debe disponer para cancelar los trámites?

Costos aproximados de escrituración
PRECIO DE VENTA $ 200.000.000
VALOR HIPOTECA $ 140.000.000

 

DISTRIBUCION DE COSTOS ACORDADO 50% 50% 100%
  % $ VENDEDOR COMPRADOR CON HIPOTECA
GASTOS NOTARIALES 0,5% 1.000.000 500.000 500.000 700.000
GASTOS DE REGISTRO 0,5% 1.000.000 500.000 500.000 700.000
BOLETA FISCAL 1,35% 2.700.000 1.350.000 1.350.000 1.890.000
RETENCION (Para vivienda usada) 1% 2.000.000 2.000.000 0  
TOTAL COSTOS ESCRITURACION     4.350.000 2.350.000 3.290.000

* El porcentaje de estos costos pueden variar de acuerdo a cada municipio.

Si se suman todos los costos de registro y notaría, la familia que compró una casa por $200 millones deberá contar con unos $2’235.000 adicionales para cubrir los trámites.

Si es con hipoteca esa suma se elevará a $5’640.000.

Tres datos claves

  1. Luego de la escrituración de un inmueble en notaría se deben pagar la boleta fiscal y los impuestos de registro, en un término no mayor a 60 días.
  2. La constitución de hipotecas y patrimonios de familia tienen un plazo de 90 días hábiles contados a partir de la fecha de otorgamiento.
  3. Las medidas cautelares como embargos, demandas y gravámenes de valorización que no pagan el impuesto de registro, no tienen plazos para su inscripción y validez

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